상가 권리금 반환 및 양도 분쟁과 권리구제

1. 사건 상황

B씨는 번화가 상가 건물 1층을 3년간 임차해 카페를 운영했습니다.
계약 만료가 가까워오자, B씨는 새로운 임차인(C씨)에게 권리금 5,000만 원을 받고 사업장을 넘기기로 했습니다.
하지만 상가 건물주(임대인)가 “신규 임차인을 마음에 들지 않는다”며
계약 체결을 거부하거나, 새 임차인과 별도로 직거래를 시도했습니다.
B씨는 권리금 반환 손실에 억울함을 느끼고,
실제로 권리금을 받아낼 권리가 있는지,
임대인의 계약 방해를 막을 수 있는지 궁금해졌습니다.

2. 적용 법률 및 보호 기준

2.1. 상가건물 임대차보호법(권리금 회수 기회 보호)

제10조의4(권리금 회수 기회 보호):
- 임차인은 임대차 종료 시점,
  "자신이 주선한 신규 임차인을 임대인에게 제시해
  권리금 거래를 할 수 있는 기회(‘권리금 회수기회’)"를 가짐.
임대인은 “정당한 사유 없이” 신규 임차인과의 계약 체결을 거절/방해할 수 없음.
임대인이 이외 사유 없이 방해 시,
임차인은 권리금 상당액 손해배상 청구권(=‘권리금 반환소송’) 행사 가능.

2.2. 정당한 거절 사유(제10조의4 제3항)

신규 임차인이 경제적 신용이 현저히 부족하거나
임대차 목적물 사용에 부적합할 명백한 사정 등
“정당한 이유”가 있을 경우만 거절 가능.

3. 실질적 구제 절차

1) 신규 임차인 제시 및 권리금거래 계획 명확히 통보

임차인은 계약 만료 3~6개월 전,
신규 임차인 신상·사업계획·권리금 거래 내역을
임대인에게 서면(내용증명 우편 등)으로 통지
임차인과 신규 임차인 간 권리금 계약 체결 계획도 명확히 알릴 것

2) 임대인 계약거부 시 '거절사유' 확인 및 협상

임대인이 거부 땐 구체적 사유요구
(단순 기호·경험 부족 등은 거절 사유 불인정, 법적 근거 필요)
거절이 부당·정당치 않으면 협상 기록 남기기

3) 권리금 손해배상 청구(소송)

임대인이 권리금 거래를 “정당한 이유 없이 방해·거절”한 경우
임차인은 권리금 상당액(통상 신규 임차인이 지급하기로 약정된 금액) 전부에 대해
손해배상 청구 소송 제기 가능(상가임대차보호법 제10조의4)

4) 실무상 입증자료 및 중요 포인트

임대인에게 ‘신규 임차인 제시’ 및 ‘거래 의사’ 증명(내용증명 우편, 문자, 이메일 등)
권리금 계약서, 지급예정 영수증, 당시 시세 등
실제 거래가 이루어질 만한 증거자료 꼼꼼히 확보

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4. 대표 판례 및 실무 해석

[대법원 2016다24757 판결]

사실관계

임차인이 신규 임차인 주선 및 권리금 거래 시도,
임대인이 ‘정당한 이유 없이’ 거부
임차인이 권리금 반환 청구

판결 요지

“임차인이 정당하게 신규 임차인을 제시했음에도
임대인이 특별한 사유 없이 계약을 방해·거절한 경우
손해배상(권리금 상당액) 책임이 인정된다.”
“정당한 사유란 실제 임대차 목적물 사용에 중대한 결격,
신용불량, 범죄이력 등 제한적으로만 인정”

결론

권리금 반환 전액 인용(임차인 승소)

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5. 실무 TIP & 유의사항

A. 임차인(기존 세입자) 입장

신규 임차인 선정, 권리금 계약 체결 내역을
임대인에 공식적으로 기록 남기며 통보
협상·거부 내역 등 문자·문서로 모두 보관
거절 사유 없으면 곧바로 권리금 손해배상 청구
소송 전 변호사, 상가임대차분쟁조정위, 소비자원 상담도 병행

B. 임대인(상가주) 입장

신규 임차인에 실질적 결격사유 없으면 거래 방해 금지
정당한 거절 사유는 객관적으로 입증
임차인의 권리금 회수 기회 보장에 적극 협조

6. 한눈에 보는 절차

신규 임차인 제시·권리금 거래계획 임대인에 서면 통보 ↓ 임대인 거부 시 사유 명확 요구·기록 ↓ 정당사유 없이 계약거부/방해 시 손해배상(권리금 반환) 소송 ↓ 증거자료 꼼꼼히 챙기고, 조정/소송 절차 진행

상가 권리금 반환 및 양도 분쟁은
**“임차인의 권리금 회수 기회 보호,
정당한 사유 없는 임대인 거절은 권리금 손해배상 대상”**이
법과 판례로 강하게 보장돼 있습니다.

임차인은 모든 절차를 공식 문서로 남기고,
임대인은 무리한 거래 방해를 삼가야 합니다.

권리금 반환이 불발됐다면 포기하지 말고 소송·조정 등 법적 구제 수단을 꼭 활용하세요!

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